Predali ste byt, dom, chatu či inú nehnuteľnosť v roku 2022, ktorú ste vlastnili kratšie ako 5 rokov? Koľko zaplatíte štátu v roku 2023?

Príjem z predaja nehnuteľnosti u fyzickej osoby patrí medzi príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti (§ 8 ods. 1 písm. b) zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov).
Keďže ide o pasívny príjem fyzickej osoby, je možné ho znížiť o oprávnené preukázateľné výdavky napr. náklady na rekonštrukciu, zabudovanie kuchynskej linky, sanity, provízia realitnej kancelárie, úroky na hypotéke k predávanej nehnuteľnosti, poplatky banke za vedenie hypotekárneho účtu, poplatok banke za predčasné splatenie hypotéky a podobne. Daň sa tak platí iba z rozdielu medzi príjmami a výdavkami, t.z. nezdaňuje sa celý príjem. 
Z rozdielu medzi predajnou cenou a cenou, za ktorú ste nehnuteľnosť nadobudli platí, že ak výška základu dane za rok 2022 nepresiahne sumu 41 445,46 eur, použije sa sadzba dane vo výške 19 % (čo je 176,8 – násobok sumy platného životného minima, vrátane). Na prevyšujúcu časť základu dane t. j. nad 41 445,46 sa použije sadzba dane vo výške 25 %.
Príjem z predaja - predajnú cenu, preukázateľne zaplatenú, je potrebné uviesť v najbližšom daňovom priznaní, teda do 31.03.2023, prípadne si môžete lehotu na podanie daňového priznania predĺžiť do 30.06.2023 požiadaním o odklad.
Príjem z predaja nehnuteľnosti podlieha aj zdravotným odvodom vo výške 14% zo základu dane resp. zo zisku. To znamená, že pri predaji nehnuteľnosti neplatíte iba daň, ale aj odvody. V prípade, ak ste osoba so zdravotným postihnutím, sadzba zdravotného poistného sa znižuje o polovicu – na 7% z vymeriavacieho základu. Koľko to bude presne, to Vám vypočíta zdravotná poisťovňa v ročnom zúčtovaní zdravotného poistenia na základe podaného daňového priznania.
Zaplatené zdravotné odvody si môžete dodatočne uplatniť v daňovom priznaní ako výdavok.
Príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane a odvodov:
Zákon o dani z príjmov vymedzuje podmienky, ktoré musia byť splnené pre oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti.
Od dane je oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti:
- po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia,
- nadobudnutej dedením v priamom rade alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa,
- zaradenej do obchodného majetku, a to po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku,
- vydanej oprávnenej osobe podľa osobitných predpisov (ide hlavne o vydanie v rámci reštitučných zákonov)
Ak je príjem od dane oslobodený, daňovník takýto príjem v daňovom priznaní neuvádza a z tohto titulu daňové priznanie nepodáva.Aby mohol byť príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane, musíme správne určiť moment nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva.
Medzi najčastejšie spôsoby nadobudnutia patrí kúpa, dedenie a darovanie.
Každý z týchto spôsobov nadobudnutia nehnuteľnosti má svoje špecifikum, kedy sa určuje presný dátum nadobudnutia nehnuteľnosti rozhodujúci pre uplynutie 5-ročnej doby, kedy je nehnuteľnosť oslobodená od platenia dane a odvodov.
Kúpa, darovanie:
- nehnuteľnosť sme nadobudli na základe kúpnej, darovacej alebo zámennej zmluvy a moment nadobudnutia je vkad do katastra nehnuteľností, ktorý je vyznačený na LV k príslušnej nehnuteľnosti
Dedenie:
- nehnuteľnosť sme nadobudli dedením, za moment nadobudnutia sa nepovažuje právoplatnosť Osvedčenia o dedičstve, ale rozhodujúcim dňom je smrť poručiteľa
Rozhodnutím štátneho orgánu:
- vlastníctvo sa nadobúda dňom určeným v tomto rozhodnutí, pričom ak nie je určený v rozhodnutí, vlastníctvo sa nadobúda dňom právoplatnosti rozhodnutia

,,Treba dávať obzvlášť pozor na to, že pri predaji nehnuteľnosti a uplynutí 5-ročnej doby oslobodenia od platenia dani a odvodov sa nepovažuje vklad do katastra, ale presnejšie je to čas kedy predávajúci prijme prvú platbu alebo preddavok za nehnuteľnosť, alebo deň podpisu kúpnej zmluvy na prevod vlastníctva nehnuteľnosti, pričom rozhodujúci je ten deň, ktorý nastal skôr!"

Využite aj vy moje skúsenosti a dlhoročnú prax v realitách, rád vám osobne zodpoviem vaše otázky. 

Oliver Tuharský
Realitný špecialista, FinReal go 
+421 903 702 334
oliver.tuharsky@frgo.sk